媒介契約の規制-№１
これから，皆さんが変な暗記主義におちいらないよう，媒介契約の規制【宅建のマトメ集】宅建業法の記述を補充します。
１．媒介(ばいかい)って何？
媒介(ないし代理)とは，普通の言葉では紹介のことです。
例えば，お客さんが3,000万円のマンションを買う場合，宅建業者が「売買の媒介(ないし代理)」にたずさわるのなら，宅建業者は，別にいる売主に，3,000万円で買うお客さんを紹介してあげるのです。
もっと普通に言えば，媒介(ないし代理)っていうのは，お仲人(なこうど)さん役です。
結婚式で「ご『媒』酌人のあいさつ…」なんてありますが，『媒』という字はお仲人さんを表します。
新郎と新婦の仲を取り持つ人ですね(最近では，媒酌人がいない結婚式も増えてますが…）。
宅建試験では，売買だったら，売主に買主を紹介する(あるいは買主に売主を紹介する)のが，売買の媒介(ないし代理)です。
交換(物々交換)だったら，一方の当事者に他方を紹介するのが，交換の媒介(ないし代理)です。
なお，媒介も代理も「紹介」という要素が含まれているので，ここでは一緒に考えておけばいいです.
２．媒介契約の規制って何？
（１）基本
むかし宅建業者は，世間から「クチイレヤ(口入れ屋)と悪口を言われてました。
一般に高額物件を扱うのに，なんでもかんでも口約束で処理してたからです。
そこで宅建業法は，お客さんを保護するために，一定の取引について，口約束を禁止し書面化させることにしました。これが媒介契約の規制です。
書面化については，「遅滞なく，『一定の事項を記載した媒介契約書』を作成して，記名押印して，依頼者に交付しなければならない」ことになってます。
（２）ちょっと掘り下げ
宅建業者は８つの「取引」にたずさわります。
イ．売買
ロ．売買の媒介
ハ．売買の代理
二．交換
ホ．交換の媒介
へ．交換の代理
ト．貸借の媒介
チ．貸借の代理
の８つですね。
そのうち，口約束が禁止され書面化が義務付けられるのは(つまり媒介契約の規制がされるのは），
ロ．売買の媒介
ハ．売買の代理
ホ．交換の媒介
へ．交換の代理
の４つだけです。
※
イ．売買
二．交換
の２つは，「お客さんどうしを紹介(媒介または代理)してあげるスタイル」じゃないです(これらは自社物件の売買・交換です)。だからイ．と二．は媒介契約の規制の対象外(口約束可)です。
※
ト．貸借の媒介
チ．貸借の代理
の２つは，「一般に高額物件となるスタイル」じゃないです(貸借で動くお金は借賃であり，売買代金等より一般には低額です)。だからト．とチ．も媒介契約の規制の対象外(口約束可)です。
３．媒介契約のタイプ
3,000万円のマンションを買いたいと，売主の紹介を依頼するお客さんが来店しました。
この場合，皆さんが宅建業者だとして，媒介契約には次のタイプがあります。
【一般媒介契約(浮気容認型)】
依頼したお客さんが，他の宅建業者に重ねて媒介・代理を依頼することが許されるタイプです。
この一般媒介契約には二種類あります。
一つは，依頼者がどこの宅建業者に依頼するかその業者の名前を明かにしないでよいタイプです(これを「明示義務のない一般媒介契約」といいます)。
もう一つは，依頼者がどこの宅建業者に依頼するかその業者の名前を明かにしなければならないタイプです(これを「明示義務のある一般媒介契約」といいます)。
【専任媒介契約(浮気禁止型)】
依頼したお客さんが，他の宅建業者に重ねて媒介・代理を依頼することが許されないタイプです。
この専任媒介契約にも二種類あります。
一つは，他の業者に依頼できないが，依頼者が自分で相手方を見つけてくること(自己発見取引)は許されるタイプです(これを「普通の専任媒介契約」といいます)。
もう一つは，他の業者に依頼できないばかりか，依頼者が自分で相手方を見つけてくること(自己発見取引)も許されないタイプです(これを「専属専任媒介契約」といいます)。
結局，媒介契約のタイプは次のように分類できますね。
【一般媒介契約(浮気容認型)】
明示義務のない一般媒介契約
明示義務のある一般媒介契約
【専任媒介契約(浮気禁止型)】
普通の専任媒介契約
専属専任媒介契約
次のページは，媒介契約の規制-№２です。
